DRUŽSTEVNÍ NEBO OSOBNÍ VLASTNICTVÍ ?

 

bytovyzakon.cz

Po přečtení informací této stránce si možná zodpovíte odpověď na otázku, zda je výhodnější byt v družstevním vlastnictví nebo byt v tzv. osobním vlastnictví. Zde naleznete nesporné výhody osobního vlastnictví. Družstevní vlastnictví má jistě i některé své výhody, ve výsledku lze však jednoznačně konstatovat, že výhody osobního vlastnictví zcela zásadně převažují nad výhodami družstevního vlastnictví a družstevní vlastnictví je považováno již jako přežitek, který je v moderní současnosti dlouhodobě nevyhovující. Smutnou pravdou však je, že členové představenstva některých družstev klamavě nebo neúplně informují své členy o těchto skutečnostech a v členech družstva ponechávají či vyvolávají mylné přesvědčení, že stávající (tj. družstevní) vlastnictví je pro ně výhodnější.

Dnes je možno se setkat v zásadě se čtyřmi druhy družstev, a to:

  1. tzv. lidová bytová družstva a dále stavební bytová družstva, která existují desítky let a zahrnují v sobě stovky až tisíce bytů a garáží, u kterých většinou lze individuálně převádět byty do OV, jelikož bylo v zákonné lhůtě o převod požádáno a družstva mají pro tento účel zavedený  a fungující systém,
  2. družstva zakládaná v rámci nových developerských projektů, která obvykle velmi otevřeně informují  své stávající i budoucí členy o možnostech převodu bytu do OV a běžně toto umožňují již krátce po nabytí členských práv a povinností a dále
  3. tzv. privatizační družstva, tj. družstva, která byla založena z důvodu privatizace bytového domu v majetku obce/města do vlastnictví stávajících nájemců bytů a vznikají v posledních dvaceti letech. Právě tato družstva jsou nejčastějšími klienty právních a realitních kanceláří (a též mé kanceláře) ohledně služeb směřujících k transformaci družstevního vlastnictví na tzv. osobní vlastnictví se založením společenství vlastníků jednotek. Ruku v ruce s tím, jak roste informovanost veřejnosti o výhodách osobního vlastnictví, roste i poptávka těchto menších družstev (v řádu jednotek až desítek bytů a garáží) po firmách, které se problematikou převodů bytů do OV zabývají. V případě, že družstvo doplatilo městu kupní cenu za pořízení bytového domu, převodu bytů do OV kromě vůle nájemců již v podstatě nic nebrání.

Zde je několik nejzásadnějších důvodů proč družstevní vlastnictví nahradit tzv. osobním vlastnictvím:

a) Důvod, který je pro svoji důležitost nutno zmínit na prvním místě je to, a mnoho družstevníků si toto neuvědomuje, že v případě družstevního bytu jsou pouze nájemci bytu, nikoliv jeho vlastníkem. Vlastníkem bytu, příp. domu, je pouze družstvo a jen družstvo vykonává vlastnické právo. Člen družstva je nájemcem bytu, jehož vztah k družstvu (vztah nájemce – pronajímatel) se řídí ustanoveními § 2201 a násl. nového občanského zákoníku (nájemní smlouva), případně zvlášním zákonem, se kterým nový občanský zákoník ve svém § 2240 počítá a dále stanovami družstva. Byt je majetková hodnota v řádu stovek tisíc až milionů korun a s touto majetkovou hodnotou může nakládat za daných podmínek představenstvo družstva. Extrémním případem (který by však nebyl v naší historii ani poprvé ani naposledy) je bankrot družstva, způsobený chybami v hospodaření družstva, jehož důsledkem může být ztráta majetku družstva a jeho prodej v dražbě. Obecně platí, že je lepší si za svůj majetek odpovídat sám a nikoliv spoléhat na poctivost a odbornost svých zástupců - v tomto případě vedení družstva. Za určitých podmínek může být členovi družstva dokonce nájemní smlouva vypovězena a může být vyloučen z družstva. Vypořádací podíl, který by měl vyloučený člen družstva obdržet, rozhodně neodpovídá tržní hodnotě družstevního bytu.

b) Dalším důležitým faktem je vyšší tržní hodnota bytu v osobním vlastnictví oproti družstevnímu vlastnictví. Odborníci na trhu s nemovitostmi potvrdí, že byty v osobním vlastnictví se prodávají za cenu vyšší o jednotky až desítky procent oproti družstevnímu vlastnictví a zároveň se prodej uskuteční rychleji. Převodem bytu do osobního vlastnictví lze v podstatě obratem zhodnotit svůj majetek o desítky až stovky tisíc korun. V případě prodeje bytu ve vlastnictví se sice státu musí odvést daň z nabytí nemovitých věcí, jež vychází z hodnoty bytu, i přesto však prodávající obecně obdrží vyšší cenu, než při převodu členských práv v družstvu vč. práva nájmu bytu. Důvodem této skutečnosti je (kromě nedůvěry řady lidí vstupovat do družstevního vlastnictví) především možnost financovat koupi bytu v osobním vlastnictví hypotečním úvěrem. V případě převodu družstevního bytu musí mít nabyvatel tzv. hotovost nebo jinou nemovitost k zástavě pro banku, což není příliš běžné. Platná legislativa sice umožňuje zřízení zástavního práva k družstevnímu podílu, v praxi však toto realizováno běžně není. Stanovy některých družstev vylučují nabytí bytu cizincem, přitom cizinci tvoří nemalou skupinu osob, které se na trhu s byty podílejí. Při převodu družstevního bytu se namísto daně z nabytí nemovitých věcí obvykle platí družstvu poplatek za převod členských práv a povinností, který je mnohdy velmi vysoký a neodpovídá hodnotě služeb, které družstvo svému členu poskytuje a mnohdy se dokonce dani přiblíží či vyrovná (družstva někdy pomocí vysokého převodního poplatku regulují spekulativní převody družstevních bytů). Členové družstva často nevědí, jaká je výše poplatku družstvu a o to větší překvapení je pak čeká při převodu družstevního bytu v kanceláři družstva.

c) Jak bylo již výše uvedeno, jen vlastník bytu může v plném rozsahu vykonávat svá vlastnická práva k bytu. V případě bytu v osobním vlastnictví může jeho vlastník dát byt do pronájmu třetí osobě bez souhlasu družstva (podnájem družstevního bytu bez souhlasu družstva je neplatný) nebo v něm zřídit věcné břemeno doživotního bydlení např. pro své rodiče nebo handicapované děti pro případ, kdyby se se stávajícím majitelem cokoliv stalo. Stejně tak může byt ve vlastnictví sloužit jako zástava tzv. americké hypotéky či jiného obdobného produktu banky, které umožňují financovat formou výhodného úvěru nejrůznější potřeby majitele nebo osob jemu blízkých, např. studium potomků, nákladná operace, rekonstrukce bytu, pořízení jiné nemovitosti apod. Dále platí, že jen vlastník bytu rozhoduje o tom, zda budou v bytě provedeny nějaké stavební úpravy či rekontrukce. Jakékoliv podstatnější úpravy v družstevním bytě podléhají souhlasu družstva.

 

Převažuje názor, že členovi družstva by měla být vždy dána možnost se svobodně rozhodnout, zda chce zůstat v družstvu či nikoliv, a to ať se jedná o jednotlivce nebo minoritní skupinu členů družstva. Tzn. je-li vůle několika osob v družstvu z družstva vystoupit a převést byty do OV, družstvo by jim toto mělo umožnit a těch, kdo chtějí v družstvu zůstat, se jejich právní postavení jakkoliv nezmění. Důvod bránit individuálním převodům bytů do OV není zvlášť tehdy, když tito žadatelé hodlají náklady na převod uhradit ze svého. Pamatujte, že v případě, kdy členská schůze platně odsouhlasí převod bytů do OV, představenstvo je tímto rozhodnutím členské schůze vázáno a je povinno se jím řídit, tzn. v co nejkratší době provést prohlášení vlastníka budovy a dále uzavřít jednotlivé smlouvy o převodu vlastnictví bytových jednotek nebo garáží do vlastnictví členů družstva/nájemců. Doporučuje se v usnesení členské schůze pro tento případ též stanovit představenstvu lhůtu pro splnění těchto úkolů a v případě průtahů zaviněných představenstvem se nebránit výměně vedení družstva.

 

Abychom byli korektní, je třeba uvést, že i družstevní vlastnictví má oproti tzv. osobnímu vlastnictví své výhody a z těchto důvodů má své příznivce. Jako výhody družstevního vlastnictví jsou nejčastěji zmiňovány tyto:

a)        je-li dům v majetku bytového družstva a uživateli bytů jsou jeho členové, družstvo může snáze regulovat to, kdo v domě bydlí, resp. snáze zabránit tomu, aby v domě nebydlely nežádoucí osoby. Dle § 2275 občanského zákoníku je pro podnájem bytu (tj. další přenechání bytu k užívání třetí osobě) zapotřebí souhlas pronajímatele, tj. bytového družstva. Porušení této povinnosti nájemce se považuje za hrubé porušení povinnosti nájemce. Zde je však nutné doplnit, že souhlas je zapotřebí jen tehdy, pokud nájemce v bytě nebydlí. Pokud si však dle podnájemní smlouvy v bytě ponechá např. jeden pokoj, souhlas družstva vyžadován není. Družstvo rovněž nemůže ovlivnit to, zda se do bytu nastěhuje další osoba v rámci domácnosti, zejména pak, jde-li o tzv. blízkou osobu (§ 2272 občanského zákoníku). U osobního vlastnictví nemá SVJ možnosti ovlivnit, kdo bude v bytě bydlet, tedy zda jeho vlastník anebo nájemce. Na druhou stranu nelze poušálně hodnotit, že podnájemce (byt v OV) se v bytě bude vždy chovat hůře než člen družstva (družstevní vlastnictví). V některých případech je tomu právě naopak a nájemce bytu v osobním vlastnictví si svého práva nájmu více váží a nechce o něj přijít a shánět si nové bydlení. Jsou dokonce známy i případy, kdy si lidé v domě uleví, když se majitel z bytu odstěhuje a byt pronajímá třetí osobě, která se chová slušně a respektuje zavedená pravidla v domě.

b)       Jelikož často navštěvujeme družstevní schůze, kde se rozhoduje, zda přejít do osobního vlastnictví či nikoliv, slýcháme od zastánců družstevního vlastnictví též připomínku o tom, že členové družstva mají oproti vlastníkům bytů lepší platební morálku a že se vstupem do osobního vlastnictví přestanou někteří platit předepsané zálohy na energie, fond oprav apod. Vzhledem k tomu, že u našich klientů průběžně sledujeme jejich spokojenost z přechodem na SVJ, ukazuje se, že tyto obavy se v praxi nenaplnily a že ten, kdo jako člen družstva nebyl zvyklý řádně a včas platit, není zodpovědný ani jako majitel bytu a stejně tak ten, kdo své závazky plnil jako člen družstva, je rozumný i jako člen SVJ. V případě bytu v osobním vlastnictvím se může i SVJ proti neplatičovi bránit soudní cestou vč. možnosti exekuce (nucený prodej bytu v dražbě), přičemž dluh na energiích naroste o úroky z prodlení, náklady za právní služby, soudní výlohy atd. Rovněž nutno upozornit na velmi důležitou skutečnost, která je výhodou bytů v osobním vlastnictví, a to, že při prodeji bytu v osobním vlastnictví je prodávající dle § 1186 odst. 2 občanského zákoníku (na rozdíl od družstevního vlastnictví) povinen kupujícímu doložit stav svých závazků vůči SVJ a tudíž přiznat, zda vůči SVJ dluží na platbách a příp. kolik. Takový dluh je poté trvale spojen s tímto bytem, přechází na kupujícího a kupující se tak stává dlužníkem SVJ. Z tohoto důvodu se obvykle při prodeji bytu dluhy původního vlastníka vyčíslí a uhradí (z kupní ceny) a kupující nabývá byt tzv. čistý, tedy bez dluhů, což pro SVJ znamená značnou úlevu.

Výše uvedený výčet nevýhod družstevního vlastnictví není úplný a zvídavý čtenář na jiných internetových portálech jistě nalezne spoustu jiných objektivních informací k vlastnímu posouzení této problematiky.